楼市政策

伟大是熬出来的，好日子是奋斗出来的。人生最大的幸福莫过于脚踏实地、一步步向好。住房难的问题由来已久，但是随着房子是用来住的而不是用来炒的这个定位逐步落实，让很多人越来越看到希望。一方面严厉打击炒房，稳定房价，另一方面则是通过多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度落实好房子回归居住属性的政策。说白了，就是除了直接增加住房供给外，更在供给结构上进行了优化。这个以前早就说过，那么站在更高角度，又当在新的时期如何为年轻人住房难问题定位呢？我们都知道，大城市房价稳定是大局，但是这也就意味着很多年轻人是不可能在大城市通过买房来解决住的问题。我觉得在新的时代，房住不炒背景下，人们的观念需要改变。但是从政策上必须加以引导，否则大家还认为房价越涨越高，唯有买房划算，不买房就不能住。那么永远解决不了房地产的问题。可以说，从顶层设计上就已经开始了有意识地引导。因为调控的根本目的绝对不是稳住房价就可以了，最终还得让大家不为住房发愁，这才是最根本的。近日，住建部召开座谈会，专门就发展保障性租赁住房的专题工作座谈会。具体为，40个城市将大力发展保障性租赁住房，促进解决新市民、青年人住房困难问题列入重要议事日程。住建部指出，将重点利用存量土地和房屋建设保障性租赁住房。可以看得出来，选择的这些城市都有代表性，大多数都属于房价较高的一二线城市。紧接着，发改委印发《暂行办法》，坚持房住不炒，提出支持人口净流入大城市中符合条件的保障性租赁住房建设。这还不够，就在7月2日，国家印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。保障性租赁住房主要解决的是什么人呢？文件明确表示，符合条件的新市民、青年人等群体，房子是什么样的标准呢？以建筑面积不超过70平的小户型为主。大家最关心的租金问题也明确了，租金要低于同地段同品质市场租赁住房租金。既然国家层面发出这么高级别的文件，那么就一定有相关的支持政策。确实有，包括土地、资金、金融、税收以及审批等5大方面的支持。1、完善土地支持政策。我觉得这是根本，因为如果不进一步完善原有的土地政策，很难确保有足够的土地供给。必须从制度上加以完善。比如人口净流入的大城市，或者说省级确定的城市，这些城市人口多，房价较高，就可以探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房。还包括一些企事业单位利用自有土地建设租赁住房，可以对他们进行不用补缴土地价款的优惠。此外，还在产业园区建设保障性租赁住房上给予了优惠政策。更要对一些闲置或低效利用的商业办公、厂房等非居住存量住房，改建为保障性租赁住房。可以说这项政策既解决了闲置存量住房的问题，又可以从政策上进行了自然划转，确保租赁住房供给量。一举两得的好政策。2、简化审批流程。过去并不是说一些地方不想去发展保障性租赁住房，一方面是除了政策约束外，另外就是审批上的环节非常繁杂。如今为了改善这种状况，允许由市县一级联合审查，简化了流程，提高了效率。3、国家资金支持。国家会对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以资金补助。有制度完善后的审批环节优化，加上资金扶持，地方对推动保障性租赁住房建设的积极性大大提高。4、降税费并执行民用水电气价格。过去担心因为属于非居住存量土地和非居住存量房屋，改成居住性住房后将会执行商业用水用电，如今再次给出定心丸，可以在取得保障性租赁住房项目认定书后，除了税费优惠外，也将执行民水民电民用气价格。5、金融支持。金融支持又是一项巨大的改革。一方面加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，对保障性租赁住房在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。另一方面，支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。其实对于这一点，在房地产具有很高影响力的房地产专家孟晓苏就提出过，他认为，现在的租赁房，有的是居民买房出租，还有开发商卖不掉出租，自持的机构很少，要设立REITs，便于让租赁房运营机构提高收益率，运用多种金融工具持有租赁房，并可以吸引社会资金参与租赁房REITs。防止对房屋价值的高估，控制高地价进入租赁房成本，只要加强管理，老百姓担心的租金过快上涨的可能性并不大。如果以上五点都能严格落实下去，那么很快就会在各大城市立竿见影，解决年轻人的住房问题，那么高房价问题或许也将迎刃而解。2021年或将是保障性租赁住房发展的元年，今年将是解决好大城市住房突出问题的关键之年。我还是那个观点，不是说让所有人都去租房住，而是让大家多了一种选择。来源：房天下

7月份70个大中城市新房均价涨幅创下6个月以来的最低值。二手房价格创下去年10月以来最低增速。房地产调控所采取的进一步密集调控措施之后，7月份全国房价涨幅连续第二个月放缓。新房和二手房市场都是如此。8月16日，国家统计局最新数据显示，7月份70个大中城市新建商品住宅均价环比上涨0.3％、同比上涨4.1％，分别较上月降低0.1个和0.2个百分点。0.3％的涨幅创下6个月以来的最低值。干预较少的二手住宅市场价格7月上涨0.11％，创下去年10月以来最低增速。这些态势与国家对于房地产在新阶段发展发出了明确信号有关。7月24日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会时表示，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，确保房地产市场平稳健康发展。以上海为例，7月份提高了首套和二套房贷款利率，有些城市更早在5月份就暂停发放住房消费新贷款。同样在国家提出通过降低地价来稳定房价的要求后，22个土地招拍挂“两集中”试点的城市也在修订土地出让规定。值得注意的是，在供给侧房企融资收紧与需求侧房贷收紧双双发力之下，被止住的不只是房价，还有市场销售端。国家统计局称，7月份，全国商品房销售面积和销售额同比分别下降8.5％和7.1％，这是年内首次出现负增长。国家统计局新闻发言人付凌晖对此表示，今年以来，随着经济恢复特别是融资条件改善，部分地区房价上涨比较明显。对此相关部门加强了市场调节，落实城市主体责任，抑制不合理需求，促进房地产市场总体趋稳。“下阶段，各地区各部门坚持房住不炒，持续稳地价、稳房价、稳预期，继续完善‘多主体供应、多渠道保障、租购并举’的住房制度，房地产市场有望保持平稳发展。”付凌晖说。政策信号已经清晰：房价大涨的时代已落幕，全面炒房的时代也成为历史。房价端销售端融资端全线下滑在各线城市中，一线城市房价增速的回落幅度最为明显。7月份，一线城市新房价格环比上涨0.4％，涨幅比上月回落0.3个百分点。其中，北京、上海和广州的新房价格环比分别上涨0.8％、0.4％和0.2％，涨幅比上月分别回落0.1、0.1和0.8个百分点；深圳上涨0.5％，涨幅与上月相同。二手房方面，7月四个一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4％，涨幅比上月回落0.3个百分点。其中，北京和上海环比均上涨0.7％，涨幅比上月分别回落0.6和0.3个百分点；广州上涨0.6％，涨幅与上月相同；深圳则下降0.4％。二线城市房价变动相对平缓，各项房价增速回落幅度在0.2个百分点以内；三线城市二手房价环比下跌0.1％，为今年首次负增长。对于房价涨幅全面放缓，交通银行金融研究中心首席研究员唐建伟认为：一方面，房地产金融监管持续从严，个人按揭出现停贷、缓贷的现象；另一方面，多地楼市调控继续加码，如上海强化了限购和房价核验，西安、无锡、绍兴形成二手住房参考价格机制，北京、太原、温州则针对学区房炒作强化管理。从数量上看，70个大中城市中，7月份新建商品住宅价格上涨城市有51个，相比6月数量减少了4个；二手住宅价格上涨城市有41个，减少了7个。新房价格环比跌幅最大的城市分别是岳阳（-0.7％）、遵义（-0.6％）、大理（-0.5％）、昆明（-0.5％）。二手房价格环比跌幅最大的城市分别是南充（-0.7％）、牡丹江（-0.6％）、岳阳（-0.6％）。受持续趋严的楼市调控政策影响，购房与推盘意愿双双降低。7月份，全国商品房销售面积、销售额同比分别下降8.5％和7.1％，年内单月同比首次为负，市场有所降温。供应端，受重点城市供地“两集中”政策影响，1-7月全国土地市场成交量明显下降，1-7月，房地产开发企业土地购置面积8764万平方米，同比下降9.3％；土地成交价款5121亿元，下降4.8％。这在一定程度上拖累了全国房屋新开工速度。1-7月全国房屋新开工面积累计同比年内首次转负，单月新开工面积同比连续4个月下降，其中7月房屋新开工同比下降21.5％。投资端，1-7月份，全国房地产开发投资同比增长12.7％，仍保持两位数增长，但这一增速已经连续5个月收窄。“应该关注是否会过快下滑的风险。由于购房政策和购地政策有各类约束，且房企也面临一些债务问题，要防范房企投资意愿减弱，进而影响下半年开发投资的风险。”业内专家称。目前从房企的资金端来看，定金及预收款依然是主要来源，而国内贷款同比降幅持续扩大，信贷收紧对房地产企业的影响越来越明显。具体的数据是：1-7月份，房地产开发企业到位资金约11.9万亿元，同比增长18.2％。其中，国内贷款约1.54万亿元，同比下降4.5％；利用外资44亿元，同比下降44.4％；自筹资金约3.55万亿元，同比增长10.9％；定金及预收款4.54万亿元，同比增长38.3％；个人按揭贷款约1.9万亿元，同比增长17％。房价上涨空间几被封住值得注意的是，从严调控大势之下也有部分城市房价偏热。国家统计局表示，7月份新房价格环比涨幅排名前十的城市分别是：青岛、海口、银川、无锡、北京、长沙、济南、重庆、西安、西宁，以二线城市为主。其中排名前三的青岛、海口、银川环比涨幅均为1％。二手住宅价格环比涨幅排名前十城市依次为：海口、长沙、北京、上海、广州、西安、烟台、杭州、无锡、太原。其中海口、长沙7月房价分别环比上涨1.3％、1.2％；北京和上海的二手住宅价格环比上涨0.7％，并列第三。与此同时，楼市调控持续加码。据中原地产统计，今年1-7月房地产调控频次已经高达352次，平均每月超过50次房地产调控。就在这轮房价降温之前，有18个城市因房价上涨过快而被住建部约谈。7月29日，住建部约谈了银川、徐州、金华、泉州、惠州5城，并指出这5城今年上半年新建商品住宅销售价格和住宅用地价格增长过快，市场预期不稳。从被约谈城市来看，国家在原来一二线城市调控的基础上，开始逐步防范三四线城市炒作的风险。“约谈”起到了作用。7月份，惠州二手房房价环比下跌0.2％，新房价格与6月份持平；深圳二手房价格则已连续跌了几个月。而深圳素来是全国楼市的风向标，深圳调控的效果如何，直接决定全国其他城市的调控效果。事实上，前述楼市过热的城市，几乎都在这段时间密集出台调控政策。如7月14日，上海加强市场规范监管，要求二手住宅价格必须以市场价格为依据，没有通过价格核验的房源不得对外发布；7月23日又发布《关于加强住房赠与管理的通知》，将赠与住房明确纳入限购范围内，对限购政策进行了打补丁、补漏洞。7月26日，无锡出台二手房指导价政策。进入8月份以来，北京、杭州、成都、惠州、金华等地纷纷对楼市调控政策“打补丁”，封堵漏洞。在这些政策中，整顿中介规范经营、出台二手房指导价、限制经营贷、限购、限售、打击炒作学区房成为重要内容。8月9日，央行发布《2021年第二季度中国货币政策执行报告》提出，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。业内专家预计，下半年房地产调控政策继续从严，全国更多城市也将出台二手房指导价政策。预期未来几个月全国房地产市场整体下跌压力增大，二手住宅价格环比涨幅下半年进一步走弱。“三季度，一二手房市场还将延续回落的走势。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计：一方面新房价格管控全面启动，热点城市对于预售证的管理非常严格，预示着新房价格涨幅回落趋势不会改变；另一方面，热点城市对二手房调控还会继续，二手房参考价制度、挂牌审核制度将全面推行，以建立房地产管理长效机制。“土地出让新规则，全面降低地价，也将降低对房价的拉动。”李宇嘉说。来源：房天下

新房退契税一般几个月呢？新房的契税一般什么时候交呢？作为第一次买房新手来说，可能对这方面的知识不是很了解，但是大家也不用过于担心，这些问题都是非常简单的，那么，我们今天就来为大家分析一下这两个问题，跟大家介绍一下新房退契税一般几个月？新房的契税一般什么时候交？一起来看看吧。新房退契税一般几个月一般需要4到6个月的时间才能打到银行的指定账户。主要是因为退税过程中触及的部门较多，比如：银行、储蓄所等，并且还需要自己亲自前往银行查询是不是入账。此外，在退契税时提供的银行账户必须是储蓄账户，并且不应低于50元人民币。金地·璟宸4.71分政通西路13264154858在售住宅房山品牌地产43000元/平方米在线咨询新房的契税一般什么时候交新房的契税和维修基金一般在期房交房的时候交给开发商，在买房时是不用交税的，也就是如果期房要两年后才交房，那么在两年后才交契税和维修基金，其实契税和维修基金是由房管局收取的，但是因为个人办理复杂，所以一般都是交给开发商，然后由开发商统一交给房管局，然后办理产权证。其实交契税一般是在办理产权证之前才交的，所以业主们交的契税和维修基金都是存在开发商账户的，在等办理产权证的时候再交给房管局，所以这部分钱也不是个小数目，利息也不少了。业主也可以不将契税和维修基金交给开发商，可以自行办理产权，但是手续是较麻烦的，相信没多少人愿意自己办理产权证，交费都是相同的，再来说一下契税的收费标准。现在我国大部分城市的契税收费标准是相同的，北上广深的契税标准不同，还有改变的长沙二套房契税也不同，所以如果看到契税标准和当地有所不同不用惊讶，直接去当地房管局了解即可。家庭首套房90平及以下契税为1％，90平以上的契税为1．5％家庭二套房90平及以下契税为1％，90平以上的契税为2％家庭三套房及以上不论面积契税为3％以上契税标准为住宅收费标准，如果是40年产权的商业，是不看面积和几套房的，统一都是3％，也有部分城市为4％。以上就是今天跟大家介绍的有关新房退契税一般几个月，以及新房的契税一般什么时候交的全部知识，希望可以给大家带来帮助。新房契税退税一般是4到6个月，但是每一个地区都是不一样的，所以大家可以去当地了解一下实际的情况，这样才能更好的办理退税。来源：房天下

很多人们在购买房屋的时候对于房价都是比较关心的，如果要购买房屋，建议要根据情况来选择合适地段的房屋，尤其是对于一下房屋的备案价，这样可以更好的选择合适自己的房屋，那么怎么查房屋备案价？房子备案价和销售价有什么关系？根据这些问题，下面为大家具体的介绍一下相关的知识。怎么查房屋备案价？1、网上查询房屋备案：点击省市链接进入各地房产管理局网站进行查询需要输入产权人姓名、产权证号(目前只有部分地区提供房屋产权信息查询)。由于商品房购房备案查询网站不是全国统一的，所以你还得到地方商品房购房备案查询网站查询。你只要到百度上打上你当地的房产管理局的官网就可以了查询到了。2、房屋备案可以去房产局查询：若要查询的准确的个人房产证信息(包括：房屋所有人名称、产权证号、登记核准日期、建筑面积、房屋设计用途、权利来源、房屋是否抵押、是否被查封等等)，则必须携带个人身份证件及房产证到当地的房管局(房地产交易中心、房屋管理局、房管处)档案馆或窗口查询。房子备案价和销售价有什么关系？备案价是该楼盘最高的销售价格，而销售价是房屋的实际成交价，开发商在销售房屋时不能突破备案价的5%，否则就要进行二次备案，并说明涨价的原因。需要注意的是：按照《商品房销售明码标价》规定，开发商在销售商品房时必须满足几个条件：(1)公开商品房价格、相关收费及影价格影响因素；。(2)实行“一套一标”。(3)在取得《预售许可证》后公布全部房源，不得标价后加价销售商品房，不得收取任何未知费用。以上就是关于“怎么查房屋备案价？房子备案价和销售价有什么关系”的相关介绍，其实对于房屋的买卖还是要根据自己的经济能力来进行选择，尤其是家庭经济相对宽裕的话，可以选择合适地段的房屋，自己选择的空间也就更大一些。来源：房天下免责声明：凡注明 “来源：XX”的稿件和图片，系本站转载自其它媒体， 如有稿件和图片作品的内容、 版权以及其它问题的 请联系：15007874902发布房源信息，请添加客服

近期，杭州、广州等多个城市主流银行对房贷利率进行了上调，房贷放款周期也从之前的1个月延长至2个月左右。究其原因，今年一季度，房地产市场交投热情较高，核心城市购房者对以学区房为代表的二手房需求集中释放，二手房市场交易增长较快，也带动信贷扩张。“房贷利率上调，放款周期变长，个别银行还出现停贷现象，主要和前期成交过热，贷款额度被提前使用有关。”多位房产观察人士指出。贷款额度紧张“主要是因为各个银行的房贷额度已经达到或者接近上限，额度一紧张，房贷利率自然也就会上调。”一位银行信贷负责人对中国证券报记者解释，银行下半年的额度仍比较紧张，会优先保证新房的贷款需求，二手房房贷仍需要排队，贷款审核更加严格。中国证券报记者了解到，2021年年初，杭州首套和二套房贷利率分别只有5.2％和5.4％，短短半年分别上调了70个和60个基点。这意味着，若贷款300万元，等额本息30年还款，如果购房者买的是首套房，还款总额增加了48万元，每个月多还1321元。房贷额度紧张的背后是杭州火爆的楼市现状。相关数据显示，2021上半年，杭州市区（含富阳、临安）新房成交104696套，为近5年来同比新高。新房摇号的火爆程度令人意外，据统计，2021年1-6月共有426张预售证累计68906套房源上市，累计428112人次摇号登记。其中，滨江集团的滨融府最终官宣登记9820人，中签率1.58％，再度刷新今年以来的最低中签率。某机构分析师对中国证券报记者表示，收紧贷款的原因是因为房贷需求量太大。杭州等地上半年楼市成交火爆，所以贷款额度不够用。实施精准额度控制机构报告指出，2021年1月1日起，房地产贷款集中度管理制度正式实施，要求银行业金融机构房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比不得高于人民银行、银保监会设定的相应上限，超过的银行限期进行压降，目的是防止房地产占用过多的社会信贷资源。在此政策之下，今年银行对房地产贷款采取了精准额度控制。今年一季度，房地产市场热度较高，二手房市场交易增长较快，也带动信贷扩张。央行公布的金融数据显示，一季度居民部门新增中长期贷款达到1.98万亿元，规模创近10年同期历史新高。由于一季度使用了较大额度的信贷资源，到了半年考核时期，部分银行主动调整信贷投放速度，导致二季度部分城市出现了额度紧张的情况，市场端出现房贷利率提升、放款周期拉长等情况。6月，72个重点城市主流的首套房贷利率为5.52％，二套房贷利率为5.77％，比5月分别上浮5个和4个基点；6月平均放款周期延长至50天。分季度看，二季度首套、二套房贷利率分别累计上涨17个和15个基点。合肥、杭州、成都等前期市场较热的城市，上半年信贷额度投放较多，为迎接半年考核，部分银行阶段性减少或暂停发放个人按揭贷款。放款周期拉长“一季度，银行放款时间一般都在1个月以内，二季度开始放款时间普遍超过两个月。”经纪公司中介小吴对中国证券报记者表示。二手房贷款放款难可能成为常态，贷款利率上涨也可能成为趋势。招商证券研报认为，6月房地产销售景气度有所回落，或因二季度部分城市信贷额度紧张，放款周期拉长，导致销售在季度末出现类“断层”回落，这一趋势是否具备持续性还有待观察。业内机构认为，当前一二线城市房地产调控政策逐渐显效，深圳、广州等城市市场已有所降温，部分三四线城市调控政策亦在跟进，预计政策效果进一步显现。随着房地产金融监管的持续强化，下半年新增贷款额度或受限，且部分城市房贷利率上行，整体信贷环境的收紧对购房者置业节奏或产生一定影响。2020年下半年，全国商品房销售面积首次突破10亿平方米，高基数下，今年下半年预计难有新突破，整体将高位回落，但今年全年商品房销售面积仍有望创历史新高。来源：房天下

由中房指数系统、中指研究院主办，中指控股（CIH）、中指研究院承办的“数字科技赋能行业高质量发展——中房指数2021房地产市场趋势报告会”于2021年7月7日在北京召开，研究主持单位发布了《2021上半年房地产市场总结＆下半年趋势展望》。《2021上半年房地产市场总结＆下半年趋势展望》2021上半年房地产市场形势总结价格方面，上半年，百城新建住宅市场整体较为平稳，价格累计上涨1.70％，涨幅较去年同期扩大0.43个百分点，但仍处于近五年同期较低水平。供求方面，重点50城新批上市面积创历史同期新高，带动需求积极释放，重点50城商品住宅成交面积同比增长了40.8％，长三角地区贡献度高。需求结构方面，代表城市90-120平米住宅成交套数占比普遍提升，90平米以下占比有所回落。土地方面，全国300城住宅用地供需规模下降，楼面均价创历史新高，长三角地区土地竞拍热度较高。开发投资方面，前5月房地产开发投资额高位增长，建筑工程投资为主要拉动项。2021下半年房地产市场趋势展望经济及政策环境方面，展望下半年，政府有望采取进一步措施，并从政策端持续稳定发力培育完善内部市场，对重点产业和基础薄弱环节的支持力度有望增强，进而实现我国经济持续稳定发展的长期目标。房地产方面，中央将继续坚持“房住不炒”基调不变，全面落实因城施策，以实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标，供给端政策将持续完善和发力，要求增加重点城市土地供应量，加大租赁住房的建设和支持力度，同时，继续强化房地产金融监管力度，严查资金违规流入房地产市场，住房信贷环境预计将持续收紧。地方层面，因城施策下，调控升级加码的城市或将继续向热点三四线城市蔓延，各城市或参考借鉴一二线城市有效的调控政策，不断细化和完善当地调控“工具箱”；热点城市“两集中”供地规则或将调整，强化房地联动效应。在此背景下，我们预计2021年全国房地产市场将呈现“销售规模有望创新高，新开工面积小幅下降，投资中高速增长”的特点。全国房地产市场销售规模有望实现新突破，同比增幅相较于上半年或将出现明显收窄；在土地价格上涨、一二线及热点三四线城市市场成交规模提升等因素带动下，价格或将延续上涨态势，但在政策的持续加码下，价格涨幅有望收窄，全年涨幅保持在6％左右，由此可见，全年商品房销售额将继续创新高。供应方面，受制于上半年土地成交量的缩减，新开工速度或将继续放缓，全年规模有望保持高位；在竣工周期的支撑下，开发投资额增速将保持中高位水平。2021年品牌房企经营策略分析2021年上半年，房企把握市场需求释放节奏，创新营销模式，加大线上线下营销力度，销售业绩同比有所增长，销售目标完成率较去年同期明显提高。受重点城市供地“两集中”政策影响，品牌房企拿地面积同比有所下降，拿地金额同比有所增加。在中央强调实施好房地产金融审慎管理制度和防范化解金融风险的背景下，房地产金融监管依旧从严，融资规模有所下降。展望下半年，面对土地供应“两集中”、全年市场销售规模处高位等因素，品牌房企仍需集聚各项有利资源做大规模，在保证资本结构不断优化的基础上，优化土储结构，深化区域与城市深耕，树立城市典范项目，提升城市话语权；强化市场周期研判，顺应市场发展调整营销节奏，并沉淀客户需求数据，精准拓客营销；同时，强化客群研究，顺应人口变化趋势打造产品IP；提升公司经营管理水平，在管理红利时代，实现企业持续稳定、有质量的发展。来源：房天下

近日，人民银行货币政策委员会召开第二季度例会。会议指出，要健全市场化利率形成和传导机制，完善央行政策利率体系，优化存款利率监管，调整存款利率自律上限确定方式，继续释放贷款市场报价利率改革潜力，推动实际贷款利率进一步降低。央行的季度例会通常被视为下阶段货币政策的“风向标”。和一季度例会相比，二季度例会对“稳”的重视明显上了一个台阶。招商证券宏观团队分析认为，与上半年“稳字当头”主要强调通过政策稳定来巩固经济增长不同，下半年的“稳”字中增加了“防风险”的政策意味。“面对下半年可能出现的外部变数、金融风险、经济增长等多项约束，坚持‘稳字当头’仍将是货币政策应对复杂形势的最优解。”持有同样观点的国泰君安证券研报分析表示，“短短千字的会议纪要中，光‘稳’字就出现15次。”货币政策对“经济平稳”的关注给予了更高权重。货币政策难宽松二季度以来，我国经济稳步回升，在地产、出口“双轮驱动”的支持下，当前处于稳中向好的状态。在对经济形势的描述中，本次例会新增“经济运行稳中加固、稳中向好”，删除了“发展动力不断增强，积极因素明显增多”以及“经济恢复进程仍不平衡”，对于经济形势的表述更加积极。中信证券明明指出，自上周四（6月24日）起，央行结束了3月以来每日100亿元的逆回购操作，开启300亿元逆回购投放，核心目的在于维护半年末流动性平稳，大概率不是常态之举。此外，“努力保持经济运行在合理区间”改为“保持经济运行在合理区间”，也再次印证了当前经济形势向好，货币政策难以明显宽松的立场。招商证券谢亚轩则认为，在“防风险”导向下，货币政策易紧难松。维护金融稳定是央行的两大职责之一，对此央行探索建立“货币政策＋宏观审慎”双支柱政策体系。尽管宏观审慎政策可在一定程度上分担货币政策维护金融稳定的压力，但仍需要货币政策提供适宜的货币环境来配合。“据此推断，面对下半年金融风险压力增大、防风险重视程度提升的形势，货币政策将在避免政策转向过快从而引爆风险的基础上，防止政策过度宽松，助长金融风险。”谢亚轩表示。由于二季度人民币兑美元汇率经历了一段急涨后回调的双向波动走势，本次会议未再提“人民币汇率总体稳定”，而是改为“人民币汇率预期平稳”。新增两处内容需关注在针对下阶段的政策部署安排方面，货币政策并无大调整。会议表示，稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，把握好政策时度效，保持流动性合理充裕，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定，维护经济大局总体平稳，增强经济发展韧性。健全市场化利率形成和传导机制，完善央行政策利率体系，优化存款利率监管，调整存款利率自律上限确定方式，继续释放贷款市场报价利率改革潜力，推动实际贷款利率进一步降低。东方金诚首席宏观分析师王青指出，本次例会中有两处新增内容值得关注，一是提及存款利率自律上限确定方式的调整，“估计经过这次调整，银行存款成本上升势头将得到有效遏制，下半年包括各项收费在内的企业贷款综合融资成本将会稳中有降。”另外，本次例会提出要＂研究设立碳减排支持工具＂，王青表示，预计央行很可能推出绿色专项再贷款，针对绿债的支持工具也会出台，时间很可能是在年底之前。值得注意的是，本次例会删除此前多次季度例会表态的“围绕创新链和产业链打造资金链，形成金融、科技和产业良性循环和三角互动”。对于下一步货币政策的方向，中信证券明明指出，下半年政策组合或将主要依靠财政发力来稳增长，货币政策更可能在总量稳健的前提下，结构性支持高质量发展。需关注货币中性的背景下财政对稳增长的响应速度，警惕四季度利率上行的可能性。中金公司指出，下半年货币政策关键变量不是通胀，是金融风险。成本推升的通胀不会导致货币政策收紧。相反，在经济增速减弱，而债务负担上升的背景下，货币政策将关注金融风险的释放。来源：房天下

财联社记者获悉，央行等监管部门已经出手，将“三道红线”试点房企的商票数据纳入其监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。不过，据知情人士透露，目前商票数据暂未被纳入“三道红线”计算指标，不排除未来被纳入计算的可能性。倘若商票数据日后被纳入“三道红线”指标中的有息负债指标计算，未来房企降负债压力将进一步加大。 2020年8月，监管部门为控制房地产企业有息负债规模，对重点房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，并设置了“三道红线”，具体为剔除预收款后的资产负债率大于70％；净负债率大于100％；现金短债比小于1倍。试点房企须在2023年6月30日前完成降负债目标。随着房企“三道红线”以及银行涉房融资“两道红线”陆续出台，房企融资被戴上了“紧箍咒”。上交所数据显示，受“三道红线”等行业政策影响，2020年房企筹资活动显著收缩，筹资活动现金流较上年大幅下滑94.43％。 在融资环境持续收紧及降负债压力下，不被计入有息负债的商票，进一步受到房企的追捧。数据显示，去年房企商票承兑规模总体上呈井喷式增长。据上海票据交易所统计，2020年TOP19房企总体商票承兑余额达到3355.74亿元，较2019年增长36.59％，占全国商票承兑总量的9.27％。据悉，商票是企业利用自身信用，签发给上下游合作方的支付结算工具。这种票据经过背书可以在票据市场合法买卖与转让，最终再由出票人向持票人依据票面条件进行兑付，因此演变成了一种基于企业商业信用的融资工具。 “房企之所以依赖商票，是因为其是一种非常好的‘赊账’方式，能够利用房企强势的地位去和供应商等合作，进而形成一些便利的融资条件，能够降低房企付款的压力。”一位房地产研究机构高层告诉财联社记者。 于房企而言，商票不失为一种不错的短期融资工具，流程简单，不会计入有息负债，仅以应付账款、应付票据体现在负债表中。部分房企开给供应商的商票还会进行一定贴息，根据房企信用程度、商票承兑时长等，贴息率有高有低。 除房企签发给供应商外，银行有时也会以商票形式，去变相贷款给房企融资。 对于日前央行将重点房企的商票纳入监控范围，多位分析人士认为，这与今年以来多家房企出现商票未能按期兑付现象有关。 6月29日，三棵树公告称，2021年第一季度，因个别大型地产商资金周转困难，公司应收票据出现逾期情形，截至2021年3月31日，公司应收票据逾期金额共计5363.72万元。事实上，不仅是三棵树，此前亦有公司表示与其合作房企未能按期兑付商票。房企商票逾期兑付风波不断，也把商票这一短期融资工具推向了风口浪尖。在“三道红线”试点房企商票数据被纳入监管部门监控范围后，有房企高层向财联社记者表示，“针对房企的融资监管已变得越来越严了。”来源：房天下

在2021年上半年里，经历着各种各样的事，同样的事同样的政策，能解读出千万个角度，在房地产学术界，有时候也是怎么雷人怎么说，所以，当你听到任何奇谈怪论也没必要大惊小怪，有的听着是真理，但现实经不起考验，有些声音或夸张，或恶意误导购房者，但很多是炒作，过度和片面解读，希望购房者能够透过现象看本质，拨开迷雾，领会他们背后的深意。那么现在，我们就一起盘点下2021年上半年到底有哪些故意把自己推上风口浪尖的言论，又能给我们什么样的启发？静下心来冷静思考，不能被狂热的言论所误导。1、万科郁亮：钱比以往更金贵更重要。6月30日，万科郁亮参加公司大会时表示，今年以来，房地产行业有很多变化，钱比过往更金贵、更重要了。房地产行业正回归到普通行业，像万科这类业务的公司是相对比较需要钱的。我觉得郁亮说的是大实话，他审时度势，站在行业高度去审视企业发展，值得很多房企去学习。因为不懂大势的企业不可能顺应时代潮流，很可能被大浪卷进历史。谁都需要钱，但相比中小房企，大房企对钱的需求更强烈，既要守住地位，又要扩大规模，还不能被扩张拖垮。这个时候，房企最重要的就是如何把房子卖出去变成钱，说着容易做起来难，要不怎么说钱比以往更金贵呢？2、经济学家邱晓华：人们最大的财产不应该是房地产。6月25日，经济学家邱晓华在某活动上表示，“与其他国家相比，我们最大的财产主体是房地产，他们是金融资产。所以，未来金融服务市场需求会越来越大，对金融服务的满足构成了大消费不可忽视的领域。”这话好理解，房地产之于中国人的意义重大，那可不只是房子，而是背后隐藏的巨大财富。邱晓华的话一出，也引起了很多人的热议，前半句基本同意，这毕竟就是现实。但是对于后半句你是否认同呢？不应该是房地产难道就应该是金融资产？我不知道，但确实是因为这些年投资渠道狭窄，资金最偏爱房地产。导致大部分家庭资产都押注在了房子上，这是很有问题的。房地产究竟算不算最大财产有那么重要吗？但重要的是房地产财富不能以普通老百姓们的民生为代价去绑定，从而让老百姓失去了主动权。3、经济学家马光远：有些专家老说房价会跌，这是黑老百姓。6月20日，经济学家马光远在接受采访时表示，我们过去有很多人老说房价明年要跌，明年要跌，老百姓一再错付，这是黑老百姓。其实根本就不存在中国房价这个说法，房价分化很厉害，不同城市区域，房价都不一样，所以不能笼统说中国房价。这次我认为马光远说得比较客观，无论是说过去一些专家忽悠老百姓房价还是不能一概而论全国房价。但有一点马光远忽略了，他也在误导大众，他讲的是历史，是过去，是典型的经验主义，过去房价不跌不代表未来不跌。但我们更要从马光远后边的房价分化中去领略全国房价的真谛，还真不是全国一道汤，需要用专业去判断哪些城市房价会涨哪些会跌。4、银保监会郭树清：押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价。6月10日，在上海陆家嘴论坛上，银保监会郭树清表示，那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。此话一出，引来了很多的赞叹声，当然也有人觉得现实中可是炒房者赚钱了，但我觉得这些话更是对未来房地产的一种政策性引导和趋势性判断，是对大家价值观的引领，没必要较真，应该看到未来调控政策的严厉性。作为购房者也要吸取教训，千万不能再抱有侥幸心理，更要摒弃炒房心理，房地产回归居住属性的意识要加强。5、清华大学教授李稻葵：经济发达地区应取消落户门槛，取消买房才能落户的条件。6月6日，清华大学教授李稻葵发布3万字研究报告称，经济发达地区应该取消落户门槛，取消买房才能落户的条件。这话听起来不错，也没啥大毛病，我认为很多开发商、购房者也举双手赞成，但是细细想来，实难有可操作性。就如同某些网友所说，他完美避开了问题的实质，实乃悖论，因为现在全国基本上放开落户限制，并不存在落户难的问题，还有少数的大城市不能全部放开，因为需要控制，不发达的城市你让人去人家不一定去啊！而之所以限制就是因为需要控制，这不是悖论吗？我倒是希望你需要落户需要买房就能给你，不争不抢，最好分配，那多好，可这现实吗？所以，提出这样的建议意义不太大。6、人大原副校长吴晓求：不能靠房价上涨提高居民所谓财富。4月16日，中国人民大学原副校长吴晓求表示，以前我国房价增长很快，存量资产价值增长也相应较高，然而不能依靠房价上涨使居民存量资产收益率上升，这很糟糕。因为这会影响后续经济增长，成本大幅度提高。尽管有人认为房价上涨就是直接拉动了财富增长，而且还很享受。我觉得吴晓求的话非常客观中肯，他也承认，房价上涨确实有所谓的财富增值，但背后是，房价上涨过快危害很大，它会让人麻痹，会让人自我洗脑，最后留下烂摊子。很多普通家庭所谓的财富增长其实更是纸面财富。但另一方面吴晓求也有一层意思，以前房价上涨很快，现在有所好转，意识在改变，市场也在回归理性。7、经济学家任泽平：房地产是最坚硬的泡泡，还有最后10年窗口期。4月6日，经济学家任泽平在离职房企后，任泽平在策略首秀上称，房地产是中国最坚硬的泡泡。“我可以负责地讲，中国房地产走到今天还有解，我们还有最后十年的时间窗口。”对于任泽平的话，不能说有啥问题，首先，他是承认楼市是有泡泡的，这或许跟他在房企时不敢说有点关系。其次，他在这个词前面加了定语，“中国最坚硬的”。那就有意思了，既承认现实，同时又道出结果。这其中还是很有深意的。实际上，很多城市的泡泡是客观存在的，无论你承认与否，但却不破，这就是其坚硬所在。我认为，正因为有调控的把控，可以让泡泡慢慢放掉而不破，这就是调控的定力和水平。房子是用来住的不是用来炒的，求稳才是最根本的。至于10年窗口期，不用过多解读，告诉我们，不能继续炒作房地产，但买房自住也不用担心。8、融创孙宏斌：不调控对谁都没好处，开发商不赚钱老百姓也买不起。3月12日，融创中国孙宏斌在公司业绩会上谈到，“我支持调控，不调控这个行业没办法干，不调控房价和地价都要上天了。不调控，对开发商来说地价比房价涨得快，赚不了钱。老百姓也买房难，不调控对谁都没好处。”身为开发商能说出这种话，听着有点不可思议。开发商怎么会支持房地产调控呢？我认为短期看似乎不太好，但长期看，健康的市场会让开发商更有动力和精力去做实事。对好的开发商也更加公平。大开发商的格局，小开发商可能也无法理解。郁亮为何说房地产行业的转变已发生呢？咋这么悲观？其实我觉得这不是悲观，恰恰是识时务后的乐观积极态度。如果开发商始终沉浸在过去，而不能自知甚至去想办法应对新的变化，那么一定会被时代淘汰。聪明的人要顺大势，干大事。9、经济学家李迅雷：5年内房价下跌城市数会超上涨城市。2021年年初，经济学家李迅雷表示，2020年全国二手房市场的分化比2019年更加明显。“今后五年，房价下降城市的个数一定会超过上涨城市的个数，即二八现象将逐渐呈现出来。”翻译过来，他的话就是说未来的5年，房价下跌城市会越来越多，而且必将超过上涨城市数量。我认为，这个观点，对购房者指导性意义不大，有一点，那就是他表明了未来楼市的发展趋势。但是未来无论上涨还是下跌，房价都不会脱离稳定的轨迹，不太会出现大幅度波动。只要你知道这个定律，也不用算，蒙头就说，因此，对购房者没多大用。关键是哪些城市的房子才值得买。10、经济学家吴晓波：前18大城市房价不会跌，但别再买一线城市第三套房。1月20日，吴晓波畅谈对未来楼市投资的观点，他认为，在今天中国的中心城市，无论是一线城市的北上深，还是像新一线城市的杭州，如果已经有一套或者两套以上的房子，如果不是为了改善住宅，就不要再买第三套房子了。中国前十八城市的房价，在未来五到八年内，下跌的可能性几乎是零，它们有很强的抗跌性。我听了后，这似乎与平时我们的观点不太一样，我们经常建议要买房也是选择一二线城市，而不是三四线城市。这跟前十八城市抗跌是不是矛盾呢？后来明白了，其实吴晓波的话里有话，他的本意是，针对炒房和投资投机者而言，他认为，在房住不炒背景下，买第二第三套房子，首付已达50%-70%，过去五年房子年均增长5%，2020年是3%，而黄金是13%，房子的资产增值已大幅下降。我不想过多评论他的话，我只能说，放弃炒房幻想，但普通购房者不用多虑，还是要尽量选择这些大城市买房。来源：房天下

中共中央政治局5月31日召开会议，听取“十四五”时期积极应对人口老龄化重大政策举措汇报，审议《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》，提出进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施。文章中提出一个核心观点，应全面放开和大力鼓励生育，不然真的等到我国人口拐点出现，年轻人不生娃的观念根深蒂固后，再去鼓励和放开生育或许已经为时晚矣。官方铿锵有力的发声，相当于是为放开三胎政策做了铺垫，就在今年5月31号，中共中央政治局决定，要进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施。那么三胎政策全面放开后，对楼市能否会有冲击力？大户型房和学区房会不会因此涨价？现在年轻人生活压力大，受政策影响因素非常小。现在的适育龄群体是90后这一代人，他们一出社会面临的就是高房价，一套房子的首付就要掏空全家的积蓄，还要背负着数千元的房贷，孩子的教育成本又非常高，孩子上一个普通的幼儿园，一年就需要近万块，上小学之后还要上培训班和兴趣班，普通家庭养一个孩子已经非常吃力，真的不敢生二胎或者三胎，正因为如此，在2016年国家全面放开二胎政策后，我国人口出生率有了短暂的小高峰后就开始回落，所以，放开三胎政策虽然一定程度能提升生育率，但是影响作用非常有限。因此我认为，我国房价不会因为“三胎政策”放开而全面开花。三孩政策放开后，学区房的价值或许会攀升，我国的教育资源分配不均衡，现阶段我国乡镇的小学没有生源，而主城的入学名额一位难求，家长想要解决孩子的教育问题，只能在对应的片区内买房，一套房能解决三个孩子的教育问题，家长购买学区房的意愿或将会更强，在学区房供不应求之下，价格或将会出现明显的上涨。除了对房价有影响之外，三胎政策放开后，或将会改变传统的户型结构，目前市场上供应的房源以两居和三居室居多，面积多在80平到125平米之间，这个面积区间的房子保值性好，转手成功率也很高，不过在全面放开三胎的政策实施后，三孩家庭对四房、五房的需求将会增加，大户型房或将会越来越吃香。